各镇人民政府，各区管委会，县各委、办、局，县各直属单位：

　　为认真贯彻执行新一轮城镇规划，集约节约利用土地，扎实推进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》等法律法规以及相关文件要求，现就切实加强全县民房规划建设管理通知如下：

　　一、基本原则

　　全县民房建设必须坚持统一规划、分类指导，集中安置、集约用地，以人为本、稳步推进，城乡联动、综合监察的原则，采取宣传引导、定期巡查、联合执法等综合措施予以规范。

　　二、明确规划管理区域

　　本通知适用于县域范围内各类民房。本通知所称民房是指独立拥有土地和房屋权属证件的村（居）民个人（家庭）投资，仅供其本人（家庭）居住生活的低层建筑。本通知所称农民公寓是指由政府或其部门负责建设，解决集体土地上的拆迁户、正常申报户、危房户基本居住需求，拥有集体土地权属和个人房产，仅供其本人（家庭）居住生活的多层和多层以上建筑。

　　1、县城规划区范围：东至明湖东岸沿线，西至陈洋镇东界，南至南六中沟，北至新民河、射阳河。其中，主城区：东至海都路，西至凤鸣大沟，北至北环路，南至南六中沟；新城区：东至西明湖，南至建设大道，北至射阳河、小洋河，西至海都路。

　　2、县城控制区范围：指县城规划区范围以外的合德镇和兴桥、耦耕、陈洋、海通四个卫星镇以及黄沙港镇、临港工业区。

　　3、重点交通干道沿线：指射阳岛旅游度假区，县域内省道329、226、通港一级公路、临海高等级公路、高速阜宁接线两侧各300米范围。

　　三、严格管理县城规划区范围内民房规划建设

　　（一）规划审批管理

　　1、县城规划区范围以内（含合德镇、开发区）的民房建设统一由县住建部门牵头负责规划审批、城建监察。该区域不再审批单独宅基地和个人零星建房。县住建部门应尽快完善重点管理区域各类规划，并向社会公布。

　　2、县城规划区范围内所涉及的合德镇、开发区、陈洋镇、耦耕镇、海通镇的部分区域，所在镇区不再履行各类建设的许可职责，协同县住建部门履行城建监察职能。

　　3、在县城规划区范围之外的合德镇周边地段以及县城规划区的边缘地带，规划基础条件较好的原规划居民点可以新建部分农民公寓，解决相应区域农民正常申报户住房需求。上述范围内的农户不愿申请农民公寓或新建农民公寓条件不成熟的，也可到邻近符合城乡统筹规划的集中居住点申请建房。

　　4、文广部门和供电、供水、供气、供暖以及通讯企业（含电信、移动、联通等）在提供接入服务时，应严格审查其是否符合专业规划，不符合的不得提供接入服务。

　　（二）农民公寓正常申报办法

　　1、受理条件。县城规划区范围内，同时符合下列条件的农村村民：

　　（1）本村在籍在册常住农业人口；

　　（2）多子女的家庭，原有宅基地面积低于规定标准，子女已经领取结婚证，且对方在当地未安排过宅基地，确需分居另行建房的；

　　（3）历史上未安排过宅基地，也未安置过农民公寓。

　　2、申报材料。对符合上述条件的农户必须提供下列材料：

　　（1）个人书面申请；

　　（2）家庭常住人口户籍证明；

　　（3）结婚证、户主身份证；

　　（4）居（村）委会、镇区的书面意见；

　　（5）原居住地土地证及房产证；

　　（6）村委会出具的无房证明、未安排过宅基地证明，房管所或村建中心出具的无房产登记证明，国土部门出具的未安排过宅基地证明。

　　3、审批程序

　　（1）申请人出具申请报告，提供相关材料，填写安置房申请表；

　　（2）经村（居）委会初审、公示无异议后，签署初审意见，出具无房证明、未安置过宅基地证明；

　　（3）镇区复核公示无异议后，签署复核意见；

　　（4）规划、国土部门分别签署审批意见。

　　4、安置程序

　　（1）由县住建部门本着就近安排的原则，对经过批准的农户发放农民公寓准购证；

　　（2）由县住建部门根据农民公寓建设现状，在交房前6个月对持有准购证的农户进行公开摇号确定购房者，对连续3次未能摇中的，第4次直接成为购房者；

　　（3）根据购房者预交购房定金的先后顺序抽取选房号，确定选房先后顺序；

　　（4）选房入住；

　　（5）办理土地证、房产证手续。

　　5、安置价格及管理要求

　　（1）农民公寓申报户安置房规划建设管理参照《射阳县县城区集体土地上拆迁安置房规划建设安置管理暂行办法》（射政发[2009]75号）文件精神执行，原则上与拆迁安置房同步建设。

　　（2）申报户安置房价格最终由物价部门认定，原则上按成本价确认。成本价具体包括前期费用（含土地）、建安、配套、税收和规费等。正常申报户不享受拆迁安置户安置价。

　　（3）各类集体土地上的民房，包括拆迁安置房、申报安置房，办理集体土地使用证，禁止向社会出售，县国土和规划部门原则上不再办理变更登记发证手续。

　　（4）非县城规划区域农民公寓建设管理，所在镇区可以参照本办法执行。

　　（三）危房管理

　　1、基本要求

　　（1）对各类危房申请户，经有资质的危房鉴定机构鉴定确属危房的，可以批准其保持原状维修。改变原状的按违章建筑依法查处。

　　（2）对不愿维修加固的农户，在自行拆除原有住房后集中安置在农民公寓，拆旧不作补偿，房屋残值归业主所有。业主从领取准购证后至交房前按同期拆迁户标准享受临时过渡安置费，由住建部门在结算房价时一并结算。

　　（3）属规划保留小区的，在足额缴纳各项税费、拆除原有房屋后，可以按保留小区统一规划进行新建。非规划保留小区严禁原拆原建、易地翻建，但自行拆除后，可参照上述第（2）条执行。

　　（4）规划保留小区由县规划委员会根据县城规划一次性研究确定，但必须同时满足五个基本条件：一是小区有完整的规划方案；二是小区内不低于80%的建筑为二层以上（含二层）；三是小区基础设施配套基本到位；四是规划小区以现状为准不再外扩，新建房屋必须位于小区建成区域内部；五是规划、国土手续批准后法定期限内建设到位，不得展期。

　　2、业主自愿加固的危房受理程序

　　（1）危房业主到县住建部门领取危房核实调查表，并如实填报。

　　（2）危房业主在取得危房鉴定报告，并经村（居）委会签署意见，报属地镇政府、区委会审核同意后报县住建部门审批。

　　（3）县住建部门受理后，由县住建部门牵头，镇（区）和村（居）委会联合进行现场核实，经公示无异议后，由县住建部门办理加固审批手续。严禁借加固之名拆建、扩建。

　　3、业主不愿加固或不具备加固条件的危房处理办法

　　（1）业主土地属集体建设用地的，待原有危房自行拆除并将宅基地和相关证件无偿交由所在村（居）委员会后，按正常申报程序申报。通过申报批准后，安置时凭准购证优先选房，不参与摇号，同类人员中先交出原有宅基地者优先，安置时享受同期拆迁农户同等安置待遇。

　　（2）业主土地属国有建设用地的，待原有危房自行拆除，并将相关证件无偿交由县住建部门后，由县住建部门发放经济适用住房准购证，原有合法面积享受等面积经济适用住房购房待遇，超面积部分按市场价结算。原有土地谁使用谁补偿，按照使用时国有土地区位价结算。

　　（四）县城范围内拆迁户安置＝

　　1、对县城范围内拆迁户，实行货币补偿或者拆迁安置房安置。购买拆迁安置房的，严格实行“一户一房”政策，其他人员通过正常申报途径享受申报户待遇。

　　2、对县城范围内拆迁户，虽已办理相关手续但尚未建设的不再建设，享受现行拆迁户同等安置房待遇，在原发证手续全部收回后，对已审批的宅基地比照同类地段国有土地区位价补偿。

　　3、在规划拆迁范围内，县住建、国土部门不得为被拆迁户办理分户、转让等房地产登记发证手续。

　　（五）历史遗留问题处理

　　历史遗留问题截止时间为发文之日，处理历史遗留问题的截止时间为2011年6月30日。

　　1、对建成户，属拆迁户的，手续齐全后由县住建和国土部门免费办理，发放证件；对拆迁分户的，按标准缴纳各项税费，完善手续后补办证件；对非拆迁户经国土、住建部门依法查处后，进行申报资格审查，符合条件的补缴各项税费后补办证件；不符合条件的参照外来建成户处理。凡擅自在承包地建设农业用房、附属用房，一律予以依法拆除。

　　2、对外来建成户，经国土、住建部门依法查处后，村（居）民委员会或代表会议讨论通过并公示无异议的，在符合县城总体规划和土地利用总体规划的前提下，按照现行土地市场评估价补交土地使用税费，按照现行房地产市场评估价补缴房产交易税收，按照标准缴纳其他各项税费后办理集体土地使用证（土地使用权30年）和房产证。凡镇区、村（居）在建房期间已收取的建房费用凭正规收费凭证全额抵扣。

　　3、对在建户，凡符合土地利用总体规划、县城总体规划，已经办理了住建和国土部门批准手续，且未过期的允许依法建设，按规定缴纳各项税费后办理证件，其他情况一律依法拆除。凡已领取县住建部门建设用地规划许可证或县国土部门建设用地批准书的，由县住建部门负责拆除，补偿建安成本和宅基地区位价，享受拆迁户安置待遇；凡未领取县住建部门建设用地规划许可证或县国土部门建设用地批准书的，经住建、国土部门依法查处，限期自行拆除后，进行农民公寓申报，享受申报户同等待遇。

　　4、对未建户，一律停止建设，其中已经领取县住建部门建设用地规划许可证或县国土部门建设用地批准书的，按邻近地段国有土地区位价进行补偿，享受拆迁户安置待遇，与拆迁户同一批次在农民公寓内安置。对原批准手续为楼房，现状为平房户，批准手续过期的不得展期，必须维持现状，一律不得加层。

　　四、正确引导非县城规划区民房建设行为

　　（一）管理办法

　　1、各镇（区）要根据市委、市政府《关于推进全市城乡统筹发展的实施意见》，积极探索镇村统筹发展推进措施，修编镇村统筹发展规划，结合土地利用总体规划、产业规划、社会事业规划确定好农民集中居住点的选址，并组织好规划编制工作。有条件的镇村要积极探索符合镇村特色的建筑风格，设计标准图集，免费提供农户使用。

　　2、按照“统一规划、合理布局，综合开发、配套建设”的要求，鼓励“成片开发、集中建设”，原则上不得单独审批宅基地。在新一轮农民集中居住点规划到位前，暂停审批各类个人零星新建、拆建和异地翻建住宅，规划到位后实行总量控制、集中审批，由县住建局负责，各镇区配合。

　　3、五个片区中心镇应充分挖掘潜力，以规划引领，做强做大集镇，发挥好辐射拉动功能；重点镇要积极探索建设农民公寓房；其它镇要积极鼓励村（居）民进城入镇安家置业。

　　4、村民零散的自住房屋，只拆不建。经有资质的危房鉴定机构鉴定为危房的，可以进行加固维修，但不得增加面积、不得拓展功能；也可以按照有关政策优先安排到集中居住点集中建设，现有房屋予以拆除。具体操作办法可以参照县城规划区危房管理办法执行。
 

　　（二）农民集中居住点规划建设

　　1、农民集中居住点选址必须符合镇村统筹发展规划、土地利用总体规划。

　　2、根据城乡统筹发展需要，全县规划农民集中居住点80个左右，每镇4-6个，尽可能在基础设施配套条件较好的村庄向外拓展，不宜“一”字型沿街、沿路、沿河布置。

　　3、农民集中居住点按现有人口1/3左右规模进行规划，原则上不低于3000人。

　　（三）县城控制区和重点交通干道沿线民房规划建设管理

　　1、射阳岛旅游度假区规划方案由县统一编制，其它区域规划方案要结合城乡统筹规划、集镇总体规划、土地利用总体规划由所在镇区编制，报县政府审批后，由县住建部门、国土部门或其委派机构发证管理，城建监察、土地监察分别由县住建部门、国土部门牵头，所在镇区具体负责。

　　2、集镇规划区范围内沿重要交通干道建设的，必须符合全县城乡统筹规划、集镇总体规划和土地利用总体规划，建筑设计方案报县住建部门审查，报县政府审批。集镇规模化小区应依法取得土地，建设方案报县住建部门审批后，方可按规范程序实施。

　　五、切实规范农民集中居住点房屋代建管理

　　农房代建是一项政策性很强的工作，在建设过程中要切实尊重农民自主权，坚持农民的主体地位，保障农民合法权益，严格遵守相关法律法规规定。严禁强拆强迁，严禁变相开发和非集体经济组织成员在集体土地上购房。

　　（一）农房代建前提条件和责任主体。代建农房必须具备以下前提条件：

　　1、符合新建住房条件；

　　2、村民自愿参与；

　　3、在镇村布局规划保留的农村居民点或新规划的集中居住点进行农房建设；

　　4、代建项目实施前，建房农户应全部确定，并取得《乡村建设规划许可证》；

　　5、拥有旧房的农户全部签订拆除原有房屋、退还宅基地承诺书，并落实到位。

　　村委会（涉农社区）或镇政府（涉农街道）是农房代建的责任主体，对项目实施负总责。责任主体应通过招投标方式确定代建方。代建方需具备相应的施工资质。县住建部门要对代建农房的前提条件认真进行审核，严格把关。

　　（二）加强房屋代建的程序管理

　　实施代建行为前，所有建房农户必须与代建责任主体、代建方签订代建协议，明确各方的责任和义务，注明代建形式、分配方式、户型价格、资金筹措、交付标准等要素，并由建房农户推选代表与代建责任主体组成监管小组，共同参与代建项目管理。

　　（三）严格代建资金安全监管

　　代建资金实行项目监管小组和代建方双控管理。工程建设成本核算公开、透明，项目交付前监管小组应按规定对财务帐目进行审核，并向全体建房农户公布审定结果。镇政府（涉农街道）应对代建资金安全监管加强指导。

　　（四）依法加强规划和工程质量安全管理

　　1、严格执行规划管理程序，代建项目必须符合经依法批准的城乡规划，依法取得乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证，并经县住建部门或其委派机构现场放线、验线后方可开工建设。

　　2、农民集中居住点代建工程应按规定统一进行建设工程质量管理。代建工程为三层及以上的或建筑面积300m2以上的，必须由取得相应设计资格证书的单位设计；代建工程为三层以下的，可选用经有权机构发布的通用设计图集，但基础工程要委托持证单位专门设计勘探，严禁无证设计、无设计施工和无证勘探。

　　3、鼓励代建工程实施建设监理，县住建部门应对代建工程的施工质量和施工安全进行全面检查监管。工程竣工后，代建责任主体应组织竣工验收，县住建等相关主管部门和建房代表共同参加，工程质量不合格的建设项目不得通过竣工验收。

　　4、加强农村集中居住点设施配套，切实改善农村人居环境，增强集中居住点对周边农民的吸引力，为推进镇村布局规划实施创造良好条件。

　　六、认真执行户口迁移政策，规范户口流动程序

　　1、从严核查“三投靠”户口。县公安部门要严格按照《盐城市网上户口迁移工作规范》的规定，对本县范围内的“三投靠”（夫妻投靠、未成年子女投靠父母及已共同居住生活的父母投靠成年子女）户口认真核查其亲属关系、成年子女婚姻状况及住房证明。对不具备“三投靠”条件的人员，一律不得办理户口迁移手续。

　　2、认真核查购房户户口。对在本县范围内因购房迁移户口的，县公安部门要认真审核其房屋产权证和土地使用证。对不能提供与其身份相符的房屋产权证和土地使用证的购房户，不得为其办理户口迁移手续。

　　3、规范户口迁移审批程序。县公安部门对受理的县城（含开发区）、四个卫星镇和黄沙港镇、临港工业区“三投靠”和购房户口申请，要制定严格的内审程序，认真核查，严格把关，严禁为不符合条件的人员办理户口迁移手续。对超常规的户口迁移行为，要及时向县政府报告，并采取严格的防范措施。

　　七、加大行政监察力度

　　民房规划建设管理由县监察局会同住建、国土和镇（区）共同负责。实行行政首长负责制，部门和镇区主要负责人为第一责任人，分管负责人具体负责，县城建、国土监察大队大队长、村建服务中心主任、国土所（分局）所长（局长）和村（居）委会、街道（社区）物管企业主要负责人为直接责任人。

　　（一）建立公开公示、定期巡查、考核奖惩三项制度

　　1、个人建房规划审批、违法建筑查处实行公示制度。要利用县人民政府门户网站、《射阳日报》以及管理机关、社区（村）的政务公开栏等多种方式进行公示。设立举报电话：县监察部门：82353783，县住建部门：82340102，县国土部门：82323687。

　　2、各镇（区）要加强镇村建设监察管理力度，制止违法、违规建设行为。对未办理规划建设、土地使用许可手续或者违反规划进行建设的，一律责令其停止建设、限期拆除。县城规划区、镇（区）范围内的规划、土地监察工作，分别由县住建部门、国土部门和村镇服务中心、国土所（分局）实行全天候巡查，定人员、定责任、定范围，每天巡查不少于一次。严禁各类违章建设行为，重点地段的违法建设行为应当在24小时内发现，发现违章建筑必须立即依法查处。

　　3、对违法用地、违章建筑的责任主体实行严格的考核奖惩制度。街道（社区）、村（居）委会、物管企业主要负责人担任辖区范围内的民房规划建设、土地管理协管员，享受奖励待遇，承担失职责任。

　　（二）明确违法用地、违法建筑的查处主体

　　1、对未取得合法土地批准手续占用土地建设民房的，由国土部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　2、在城镇规划区内，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的，由住建部门责令停止建设，依法拆除。

　　3、在村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改的，予以拆除。

　　4、街道（社区）、村（居）委会、物业服务企业发现本区域内违法建设行为的，有权予以制止，及时向住建部门或镇人民政府报告，并配合住建部门予以拆除。

　　5、个人提供虚假材料、隐瞒有关情况或采取不正当手段取得土地使用、规划审批等相关证件的，由原审批机关按规定予以撤销，并对当事人和相关责任人严肃追究责任。

　　6、县住建、国土部门按各自职责对违法建设、违法用地行为进行查处，处理意见、处理结果及时公开。重大违法建筑的处理经会办研究后决定处理意见，由住建部门牵头执行，国土、公安等部门和镇区予以配合。

　　7、非法转让、出租、倒卖居民区和居民点土地使用权或者利用集体土地使用权入股建房的，由县国土部门依法查处。

　　8、未经城乡规划主管部门批准擅自将住宅改变为经营性用房的，由城乡规划主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。

　　9、未经批准擅自将住宅改变为经营性用房的，工商、环保、文化、城管等有关部门不得核发相关证件。

　　（三）明确行政监察责任

　　1、严禁小产权房开发买卖行为；严禁非法出租、转让、倒卖集体土地使用权或利用集体土地使用权入股建设房屋；严禁为违法购地建设自住房屋或开发房屋的人员发放规划许可证、土地证、房屋所有权证或办理户口迁移手续。

　　2、所有证照办理部门不得擅自更改姓名等项目，从严把关过户条件。

　　3、国家工作人员在民房建设许可和执法过程中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由监察机关依法依纪处理，构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　八、本意见自发布之日起执行。此前文件与本文不一致的以本文为准。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　射 阳 县 人 民 政 府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○一○年十月十八日