《民法典》已于2021年1月1日起实施，不动产登记机构需积极履行职责，满足群众合理需求。江苏省自然资源厅不动产登记局先后组织专家论证、研讨和座谈会议，对居住权登记的业务流程、收件材料和法律风险防范等方面进行了深入探讨研究。射阳县自然资源和规划局在省厅精心指导下，按照资源部关于启用新版不动产登记证明的《通知》要求，于4月6日当日颁发了全省首本法律依据改为《民法典》的新版居住权不动产登记证明。居住权属于新的不动产权利，尚无明确的操作规范和业务流程，现将该宗居住权登记所做的工作及业务作为案例进行一些交流研讨。

一、申请案例情况

杨某、曹某系母女关系。现因杨某倾其所有为其女儿曹某购置商品住房一套，并以其女儿曹某为该商品房的房屋所有权权利人，为保障老有所居，杨某、曹某在听闻《民法典》的相关法律条款后，向射阳局提出居住权登记申请，并要求在元旦后办理登记。射阳局认为其登记申请符合居住权登记的基本要求，可以办理居住权登记。

二、射阳局的主要做法

1、完善不动产登记系统。射阳局参照抵押权登记的不动产建库规范设立居住权登记的业务功能和应用场景，在不动产登记管理系统中增设了居住权首次登记、变更登记和注销登记三种登记类型，并建立居住权这一用益物权与土地使用权及房屋所有权之间的逻辑关系，匹配了相应的审批流程，增加了居住权的查询功能。

2、完善申请材料。参考部《不动产登记操作规范（修改意见稿）》，按照合同的约定设立居住权的，首次登记的材料包括：不动产登记申请书；申请人身份证明；不动产权证书；居住权合同（包含居住权的遗嘱、明确居住权的生效法律文书）。首先，在不动产登记申请书上增加了居住权选项。其次，为社会提供符合《民法典》要求的居住权合同格式文本及填写样本，供申请人参考并共同签订居住权合同。最后为规避风险，让当事人更好地了解居住权，拟定了《居住权权利和义务告知单》，用于明确告知申请人居住权的概念，以及设定居住权后的法律责任和义务。

3、 完善居住权登记证明内容。在省厅的支持下，射阳局提前印制了将法律依据改为依据《民法典》的新版不动产登记证明（电子证照也一并改版），并按照不动产登记证明使用和填写说明填写居住权不动产登记证明内容，不动产登记证明号按照7位流水号打印；证明权利或事项填写居住权；权利人为居住权申请人，义务人为房屋所有权人；其他栏填写居住住宅范围，居住期限等需要附记的内容。

三、依据《民法典》发放居住权存在的问题

1、存在技术障碍，没有居住权建库的技术标准（要素代码、权利类型编码等目前未公布），没有发布登记上报的接口，没有与居住权相配套的电子证照、数据共享等关联系统建设。上述问题导致居住权设立后，无法上传省厅及部数据库，也无法实现和相关部门的数据共享。

2、存在合同障碍，居住权合同相对其他合同文本，专业性较强。《民法典》第367条规定：“ 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。”从这一规定来看，居住权合同排除了口头合同等形式，只能是书面合同，且必须以规范的、格式化的文字条款对居住权合同具体内容予以明确。目前申请人基本不具备起草该类合同的专业知识和能力，如果登记机关主动提示或提醒又可能造成违背申请人真实意愿的风险。

3、存在业务障碍，居住权范围是住宅的一部分，除了用坐落表示外，还需要在其他栏中标明住宅的那一部分空间，虽然可以用图示方法标示，但是增加了申请人的成本，同时如果图示明确限定居住范围，可能会对部分公用区域（厕所、厨房、客厅）的使用引发后续矛盾。另外居住期限存在不确定的情形，居住权人终身居住属于不确定期限，无法和抵押权的履行期限一样，用起止数字记载。

4、存在执行障碍。居住权作为一项新生事物，目前没有出台对应的登记办法和司法解释，各地在对相关的法律条款的理解上存在差异，尤其是对居住权登记申请进行形式审查还是实质审查存在一定争议，对申请人通过申请居住权登记的形式以合法形式掩盖非法目的，以达到规避其他法律法规的限制存在顾虑。

四、建议和对策

1、明确数据上传程式，在上级没有规定之前，在自身不动产登记系统编制相应的临时代码，在省厅接口未设置完善之前，登簿数据暂不上传，先颁发纸质居住权证明，生成电子证照，供内网及本地数据共享单位数据共享。相关居住权电子数据在省厅接口完善后集中上报。

2、明确样本参考格式，采用参考样本的形式，供申请人了解和参考，合同内容以申请人本人意愿为主。同时通过《居住权权利和义务告知单》明确申请人需知晓的权利和义务。

3、明确矛盾调处方式，对居住权范围是住宅的一部分，并且存在共用范围的，鼓励申请人在合同中约定居住权的独有范围及公共使用区域的范围，明确矛盾调处方式，在居住权登记证明中居住范围用详细居住权合同的文字形式表示。居住权人终身居住属于不确定期限，可用文字形式表示居住期限。

4、实行审慎审查原则。居住权作为人役权的一种，为保障权利人的基本生存权利而设立，其法律地位相对较高，在设立后很可能会对抗其他法律法规的规定。为规避法律风险，在探索阶段严格执行审慎审查原则，只对基于血缘关系、婚姻关系、特定劳务合同关系、特殊情感关系等存在明确关系的权利人和义务人办理居住权登记。待自然资源部出台居住权登记办法及相关法律条文解释后，再做出对应调整。

（杨军 李志峰 朱莉）