江苏省射阳县自2019年12月在全省率先开展“交房即发证+水电气网”便民服务举措以来，不断跟进创新，先后开展了“交房即发证、交地即发证、发证即抵押、交地即开工”四即服务模式，同时针对“交房即发证”开展溯源，结合商品房登记发证工作中存在的难点和堵点，多部门协同开展改革创新工作，综合治理协同推进整体落实，通过前期管理，中段跟踪，实现后期“合规交房、自主登记”的常态化“交房即发证”的便民服务模式，从源头上化解和规避商品房办证难问题，将“交房即发证”由现场的活动模式推广成制度化体系化的工作，让商品房办证难成为历史。

一、协助住建部门合理规范商品房预售门槛，制止违规销售

针对商品房开发商存在套取销售资金违规销售的情形，为保障购房业主权益，射阳县住建部门及时出台《调整商品房预售许可条件的通知》，一方面保障预售商品房形象进度，按照多层封顶，高层达到总层数1/2的标准设立预售条件。一方面灵活预售方式，将一次预售许可的最小规模允许为幢，对未达到形象进度但达到25%进度的可缴存同量保证金方式预售。对于未达到预售许可要求的商品楼盘，不动产登记机构不予建立楼盘表，也不得办理销售合同备案。前期规范销售行为，为“交房即发证”提供物质基础

二、保护销售资金监管账户安全，助力开发企业灵活融资

针对老百姓的购房血汗钱，严格执行商品房预售资金监管账户专款专户专用，在涉及法院查封开发企业资产账户资金时，按照《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，确保资金用于工程建设。协同住建、银行等部门建立商品房楼盘表，为盘活企业资产，在满足业主知情权的前提下，开展土地抵押状态下的房屋预售工作，根据销售和抵押需要，及时将土地抵押转化为在建工程抵押，共同加强在建工程抵押资金用途监管，并按幢、层、套灵活开展商品房在建工程抵押登记和抵押注销登记。在涉及法院查封开发企业不动产时，为规避过度查封影响销售问题，通过量化资产价值，避免直接查封土地，按幢、层、套以不动产登记单元的方式查封不动产，对涉及已销售不动产的查封及时沟通法院和购房业主，通过执行异议方式予以化解。多部门协同建立完善的楼盘数据，在灵活抵押融资确保工程进度的同时，为“交房即发证”提供数据基础。

三、推广合同备案及销售预告登记，提升登记便利度

针对开发企业销售市场行为，制定了《关于规范全县商品房销售合同备案及撤销（更改）的通知》，明确规定了商品房合同备案的强制性和变更撤销的途径，通过合同备案和销售预告登记，在维护购房业主权益的同时，也为开发企业灵活销售提供了途径。同时开展双预告登记及授权委托制度，即在预告登记阶段，由权利人和义务人共同声明在预告登记条件达到时自动转正，并明确登记委托人，依据《省条例》关于房地产开发企业将不动产转移登记申请材料交购房人的，视为房地产开发企业同意与购房人共同申请转移登记的条款，为实现“交房即发证”提供法律基础。

四、利用“银行一站式服务”，提升“交房即发证”的主动性

根据最高院的判例，以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，而房地产开发企业仅是协助义务，即协助购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。在办理登记过程中，常出现购房业主因房屋套次纳税、隐蔽财产等原因，怠于申请登记，最后由于外地开发企业撤离本地市场无法共同申请导致登记历史遗留问题。为此厘清开发商、购房业主、按揭银行三者之间的权利义务关系，在商品房销售关系中，购房业主为权利人、开发商为义务人，而在商品房按揭抵押关系中，银行为权利人、购房业主为义务人、开发商为担保人。所以根据权利义务关系，按照预告登记有效期要求，调动作为最终权利人银行的积极性，开展“银行一站式服务”，实行双预告登记及双预告转正合并办理，以银行为主体通过信用体系约束义务人购房业主和担保人开发企业共同履约“交房即发证”。对于全款购房的业主，则通过登记便利性鼓励推进“交房即发证”。

五、实现竣工验收、首次登记与税务数据共享

该县通过和住建部门的协同，直接获取开发企业的竣工验收备案数据，并按照“多规合一多测合一”要求，将规划验收核实与商品房面积实测整合，实现商品房首次登记最简化，同时将商品房楼盘坐落面积数据、合同备案价格数据、业主身份数据以及购房业主的房屋套次数据及时共享给税务部门，用于税务部门后台提前核税。业主通过网络或现场纳税后，税务部门将相关纳税电子税票推送登记部门后，依据前期预告登记时提供的材料和委托手续，即已经符合双预告登记时约定的转正式登记条件，根据“银行一站式”服务要求生成电子证照，形成常态化的“交房即发证”。（杨 军 李志峰）