各镇人民政府，开发区管委会，县政府各委、办、局，县各直属单位：
      《射阳县城市房屋拆迁管理实施细则》已经县政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。
 
 
                                                                                                              二00五年十一月十八日
 
                                                                      射阳县城市房屋拆迁管理实施细则
                                                                                       第一章  总  则
      第一条  为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《盐城市城市房屋拆迁管理办法》等有关法规及规范性文件的规定，结合本县实际制定本细则。
      第二条  在本县城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人、房屋承租人给予补偿或者产权调换的，适用本细则．
      第三条  拆迁人应当依照木细则规定，对被拆迁人、房屋承租人给予货币补侩或者产权调换；被拆迁人、房屋承租人应当在撅迁期限内完成搬迁。本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位．本细则所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人．本细则所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人．
      第四条  县规划建设局是本县房屋拆迁行政主管部门，对本县行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县人民政府拆迁办公室是全县房屋拆迁管理的专职工作机构，各建制镇人民政府、县人民政府各有关部门应当依照本细则的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利 进行。
                                                                           第二章  拆迁管理工作及程序
      第五条  城市房屋拆迁应当遵循下列程序：
      （一）进行拆迁项目评估；
      （二）拆迁人向房屋拆迁管理部门申请领取房屋拆迁许可证；
      （三）房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；
      （四）拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人及房屋承租人订立书面拆迁补偿安里协议；
      （五）拆迁人按照拆迁补偿安里协议进行补偿安置；
      （六）实施房屋拆除．
      实施房屋拆迁施工的时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应当书面告知其实施房屋拆迁的时间，拆迁时间应当相应延长．
      第六条  拆迁房崖的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
      申请领取房层拆迁许可证的，应当向县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
      （一）房屋拆迁申请书；
      （二）建设项目批准文件；
      （三）建设用地规划许可证（附红线图）；
      （四）国有土地使用权批准文件；
      （五）拆迁计划和拆迁方案，包括确切的拆迁范围，被拆迁房屋的用途、面积、权属等现状，拆迁的实施步骤和拆迁安全防护、环保措施、拆迁资金、安置方案、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况，拆迁的方式、期限等．为取得上述资料、拆迁人经房屋拆迁管理部门同意，应提前进行调查、测量，被拆迁人必须予以配合；
      （六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安显资金足额存入的专项存款证明。拆迁补偿安里资金不足的，房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证；
      （七）委托拆迁的，附拆迁委托书．
      房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，并作出是否颁发拆迁许可证的决定．
      第七条  房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布．
      第八条  拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁．需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起10日内给予书面答复．
      第九条  拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有房屋拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。拆迁人委托拆迁的，应当通过招标或协商的方式确定拆迁实施单位，由拆迁人向被委托的拆迁实施单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。接受委托的单位，不得转让拆迁业务．从事房屋拆迁业务人员，应当经过专业培训和考核，取得相应的资格后，方可从事拆迁工作．
      第十条  拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
      （一）新建、扩建、改建、装修房屋； 
      （二）改变房屋和土地用途；
      （三）租赁、交易房屋及房屋分户．
      房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续．暂停办理的书面通知应当载明哲停期限，暂停期限最长不得超过1年；经房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限的，延长暂停期限不得超过1年．拆迁人在期限内未实施拆迁，或者超过暂停期限遗期不办理延期手续的，上述限制规定自行解除．
      第十一条  拆迁人与被拆迁人应当依照本细则的规定，就补偿方式、补偿金领或者产权调换的房屋、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议．拆除租赁房屋的，租赁协议有约定的，按约定执行；没有约定的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议．签订拆迁补偿安置协议的同时，被拆迁人原持有的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》应当在拆迁协议签订后交拆迁人保管，拆迁人必须收齐并移送县房产、国土行政主管部门予以变更或注销。
      第十二条  被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：
      (一)产权不明或者产权有纠纷的； 
     （二）产权人下落不明的．被拆迁房屋系房屋管理部门代管的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
      第十三条  拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人应当按协议约定履行应尽义务；被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
      第十四条  实施房屋拆除，应当具备保证安全条件，具有相应建筑施工企业证书，或建筑物拆除工程专业承包企业资质等级证书的企业承担．施工企业应当编制拆徐方案，保证房屋拆除中的人身、财产安全．施工企业负责人对拆除施工安全负责。
      第十五条  房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理．
                                                                                    第三章拆迁补偿与安置
      第十六条  拆迁人应当依照本细则规定，对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人有权选择拆迁辛哨方式，但下列情况除外：
      （一）拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿；
      （二）拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同；
      （三）市政建设项目拆迁的房屋原则上实行货币补偿．被拆迁人要求产权调换的，由拆迁人异地提供房源，供被拆迁人选择．市政建设项目是指经县人民政府批准的道路、桥梁、河道整治、防洪、给排水、排污、环卫设施、公共绿地、广场、道路照明、绿化等建设项目。
      （四）未经批准改变住宅房屋用途的被拆迁人选择产权调换的，拆迁人可以提供住宅房屋实行产权调换．
      （五）如被拆迁人既不选择拆迁人提供的房屋，又未在拆迁人提供房源后自行选定房源的，则对被拆迁人实行货币补偿。
      第十七条  货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定．住宅房屋自竣工之日起，至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人对被拆迁人应按被拆迁房屋货币补偿价格的15％增加补偿。住宅房屋的竣工时间，单位的房屋以房屋竣工验收报告日为准；私人住宅按《建设工程规划许可证》（或《建筑执照》，下同）核发时间后满石个月之日为准．被拆迁房屋在建造时没有办理批准手续，后经规划部门确认补发证件的，不增加补偿。
      拆迁人还应当就下列项目对被拆迁人进行补偿补助：装饰装磺补偿费、搬迁补助费（含生产设备搬运、拆装费）、临时安置补助费、附属设施补偿费、树木花卉补偿费（拆迁公告发布后栽植的不予补偿）、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》变更费等其它补偿、补助费。
      第十八条  被拆迁人房屋自用的，搬迁补助费支付给被拆迁人；出租的，搬迁补助费支付给房屋承租人。
      第十九条  实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当依照本细则的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，结清产权调换差价．产权调换房屋为期房的，过渡期一般不超过18个月；因拆迁人的贵任延长过渡期限的，从途期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：
      （一）被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房、延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付两倍临时安置补助费；
      （二）拆迁人提供过渡用房、延长时间在12个月以内的，按标准付给安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付一倍临时安置补助费．
      实行产权调换的，拆迁人应当提供符合有关技术、质量、安全标准的房屋供被拆迁人选择．
      实行产权调换的安置房交付使用时，拆迁人应当按协议约定，向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用证所需的有关文件资料．
      第二十条  拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。被拆迁人与房屋产权人有约定的，从其约定。
      拆迁公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆除房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆迁人，其余部分支付给房屋承租人，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁．
      第二十一条  拆迁房产管理部门管理的公房，实行产权调换的，安置房仍由房产管理部门管理；实行货币补偿的，补偿费由房产管理部门专户存入银行。
      第二十二条  拆迁设有抵押权的房地产，依照国家有关担保的法律法规执行。
      第二十三条  对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买房屋的，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税，办理证照时只缴纳工本费．
      第二十四条  拆迁直管公有非住宅租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人双方选择货币补偿方式但又未约定分配比例的，拆迁人按照下列标准分别支付货币补偿费：
      1,租赁合同期限内实际使用在5年以内的，被拆迁人90%>房屋承租人10%;
      2,租赁合同期限内实际使用超过5年、在10年以内的，被拆迁人80%，房屋承租人2 0%;
      3,租赁合同期限内实际使用超过10年、在20年以内的，被拆迁人70%,房屋承租人30%;
      4,租赁合同期限内实际使用超过20年的，被拆迁人60%,房屋承租人40%0
      第二十五条  被拆迁房屋的权属、面积、用途及补偿办法按下列规定执行：
      （一）拆迁范围内的房地产权属和面积，应当依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证｝）、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定．对未明确建筑面积的直管公房，以实际测量的建筑面积计算。
      （二）1984年1月5日前所建房屋（含1月5日），在此时限前即持有工商营业执照并持续经营至今的，按营业用房评估补偿。对其它类型的房屋，按拆迁前的实际用途确认。1984年1月5日以后所建房屋（不含1月5日），以《房屋所有权证》、《建筑工程规划许可证》上标明的用途为准；未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准；产权档案记录仍不明确的，由规划管理部门确认．未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原便用性质评估补偿，但对取得工商营业执照、持续营业一年以上的，对其直接用于经营的建筑面积部分参照营业用房评估（参照办法另行下发）。
      第二十六条  拆迁住宅房屋按照以下办法计户：
      1、私有住宅房屋，凭房屋所有权证计户；没有领取房屋所有权证的，原则上按历史形成的宅墓或相关职能部门批准的宅基数计户；
      2、租住直管公房，凭公有住房租赁证计户；
      3,租住单位自管公房，凭公有住房租赁证或出租证明计户。拆迁非住宅房凭房屋所有权证计户。
      第二十七条  拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿．拆徐未超过批准期限的临时建筑，临时建设工程规划许可证中有约定的，按约定执行；未约定的，按照其建安造价，结合剩余使用期限给予补偿。已经规划行政主管部门处罚并已按建房规定补办了相关手续的，经县规划行政主管部门确认后，按确认后的面积进行补偿；仅经规划行政主管部门经济处罚而临时保留的房屋，一律不予补偿．对1984年1月5日前证照不全的房屋，按1988年航测图计算面积。
      第二十八条  被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人给予补偿．拆迁补偿最低标准，参照国家住宅设计规范规定的最小户型的经济适用住房价值等因素确定。
被拆迁人有下列情况之一的，不得享受拆迁补偿最低标准：
      （一）拆迁范围确定后进行房屋析产或交易的；
      （二）共有产权的房屋评估价值超过最低标准的；
      （三）实际居住与营业混合使用的房屋，总补偿额超过最低标准；
      被拆迁人按照前款规定获得最低货币补偿后，仍无力解决住房的，且符合拆迁贫困户安置房规定条件，由拆迁人在政府指定地段安排建筑面积不低于45平方米的房屋给予照顾安置，其拆迁补偿费抵冲购房款，不足部分由拆迁人补足，并直接支付给安置房建设单位．房屋产权归被拆迁人所有，被拆迁人不再享受经济适用房补贴。
      被拆迁住户中无亲友投靠的孤寡老人，如本人自愿，可提出申请，符合收养条件的，由所在地民政部门负贵安排到福利院（敬老院）生活。
各建制镇人民政府可以根据各自的情况制定相应的最低补偿标准，并报县拆迁行政主管部门备案．
      第二十九条  拆迁住宅房屋并异地安宽的，安置地的办事处、居委会、派出所、学校、幼儿园等应及时为被拆迁人办理户口迁入和子女转学、入托、入学手续．拆迁过渡期间，被拆迁人的子女要求在原地施教区公办学校入学入托的，有关学校应提供入学条件，并不得增加收费。
                                                                                                  第四章  拆迁评估
      第三十条  拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。政府相关部门应当每年向社会公布评估机构名录，供拆迁当事人选择。
      第三十一条  拆迁评估机构应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，任何组织或个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
      第三十二条  拆迁人与被拆迁人应当共同选定一家拆迁评估机构，拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内，在拆迁地点公告抽签时间和地点。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家评估机构评估。拆迁评估机构确定后，一般由拆迁人委托，委托人应当与评估机构签订书面拆迁评估合同。
      第三十三条  拆迁评估应当参照类似房地产的市场交易价格和房产管理部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
房产管理部门应当根据当地房地产交易价格，至少每年定期公布一次不同区位、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
      第三十四条  拆迁当事人有义务向评估机构如实提供拆迁评估所需的资料，协助评估机构实地查勘。不如实提供有关资料，或者不协助估价机构实地查勘而造成评估价格失实或者其他后果的，应当承担相应责任．
      第三十五条  拆迁当事人无正当理由拒绝或不配合评估，影响正常评估进行的，评估机构可以根据被拆迁房屋权属资料结合房地产状况进行评估，但应当由与拆迁人和评估机构无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出相应说明．评估机构应当将拒绝评估可能产生的后果告知拆迁当事人。
      第三十六条  拆迁人应在自评佑结束后的5个工作日内，在拆迁地点公布评估结果，同时将评估结果送达被拆迁人．
      第三十七条  拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的，可以向评估机构咨询；评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。
      第三十八条  拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核估价，也可以另行委托评估机构评估．
      第三十九条  拆迁当事人向原评估机构申请复核估价的，评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复．评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。
      拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10个工作日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担．
      第四十条  拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议，或者另行委托估价的结果与原评估结果超过误差范围的，且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向盐城市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。重新评估和鉴定费用，由评估结果未被采用的评估机构及其委托人各承担一半．
      前款所称的评估允许误差范围为士5％。 
                                                                                               第五章  拆迁裁决
      第四十一条  拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安宜协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决．
      第四十二条  拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
      （一）裁决申请书；
      （二）法定代表人的身份证明；
      （三）被拆迁房度权属证明材料；
      （四）被拆迁房是的评估报告；
      （五）对被拆迁人的辛瞻安里方案；
      （六）申请人与被申请人的协商记录；
      （七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；
      （八）其他与裁决有关的资料，
      第四十三条  被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
      （一）裁决申请书；
      （二）申请人的身份证明；
      （三）被拆迁房犀权属证明材料；
      （四）申请裁决的理由及相关证明材料；
      （五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他资料。
      第四十四条  有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：
      （一）对房屋拆迁许可证合法性提出行政裁决的；
      （二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；
      （三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；
      （四）房屋已经灭失的；
      （五）人民法院或仲裁机构已经受理的；
      （六）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形．
      对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。
      第四十五条  房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审查，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正．受理时间从申请人补齐资料的次日计算。
      拆迁当事人申请裁决的，未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总数300％以上的，在受理裁决申请前，应当对裁决的依据、程序进行听证。
      第四十六条  裁决应当自收到申请之日起30日内作出．评估报告经鉴定的，其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据．房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书．
      裁决书应当包括下列内容：
      （一）申请人与被申请人的巷本情况；
      （二）争议的主要事实和理由；
      （三）裁决的依据、理由；
      （四）根据行政裁决申请需裁决的补偿形式、补偿金领、安置用房面积和安宜地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；
      （五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；
      （六）房屋拆迁管理部门的名称，裁决日期并加盖公章。行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天．
      第四十七条  裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达．
      第四十八条  当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本细则规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安址用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行．
      第四十九条  被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由县人民政府贵成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全．
                                                                                         第六章  法律责任
      第五十条  对拆迁人、被拆迁人及其他人员在拆迁活动中的违法行为，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《盐城市城市房屋拆迁管理办法》的规定进行处罚。
                                                                                         第七章  附  则
      第五十一条  在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁、并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本细则执行．
      第五十二条  本细则由县政府法制办公室会同县规划建设局负责解释。
      第五十三条  本细则自2005年12月1日起施行2003年6月25日县人民政府颁布的《射阳县城市房屋拆迁管理试行办法））（射政发[2003] 129号）同时废止。